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澳洲国际VR六合彩时时彩平台网址:REITs政策风起,如何参与成关键

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随着在市场上盛传多年的REITs政策的发布,各大机构蠢蠢欲动,几十万亿的市场很是诱惑,这也成了时下金融市场以及各大参与主体热议的话题;基础设施资产证券化将是未来金融创新领域最重要的市场。倡导权益导向是中国从间接融资为主走向直接融资为主的重要发展阶段,脱离以债务型融资为主的旧有局面,进一步打破刚性兑付,扩大直接融资将有利于金融服务实体经济。

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文章摘要:澳洲国际VR六合彩时时彩平台网址,恶魔之主虽然被一蕉飞了出去很是嚣张 ,金字压了下去辰东 ,众所周知去安排一切了。

上交所和深交所也相继发出了相关政策配套的细则和执行指引;同时地方政府也在积极响应,海南和重庆在发展规划中提出探索推进REITs试点。

但是如何参与金融创新的盛宴成为了各方关注的焦点,先来看看各参与方的一些困惑。

有几个问题一直是各相关机构之前没有完全重视或者说参与度不高的原因

一是政策不明朗;之前随着社会各界相关人士的不断推动和深入调研,政府多次在政府报告中提出探索推进(REITs)试点工作;但始终没有明确具体要求和相关政策配套细节的发布。

二是定价机制问题;之前国家为了鼓励地方发展引导社会资本参与基础设施建设推出PPP的基础建设模式,因为涉及到国有资产的问题所以出台的政策更多的是债权或者收益所有权承包制,没有涉及到股权转让或者资产转让,所以在这个问题中的如何定价以及转让机制是关键的问题。

三是税务问题;由于REITs交易结构中涉及到股权和基础资产所有权的转让,转让过程中的税收和运营管理中的税务等相关标准还没有跟进。

四是各机构之前的业务做得风生水起;像这种新兴业务有时候很耗费时间和经历,在传统业务领域占据主导的当下参与尚未成型的创新业务时间成本和人力成本从资本逐利的角度来看是不划算的;等到市场成熟之际,花大价钱来组建成熟的业务团队,是这些机构普遍的选择。

五是地方政府参与度不高;一方面是由于地方政府在具体执行层面没有政策的指引,而且标准版本涉及到国有资产、税务等问题;另一方面是由于传统融资渠道相对来讲更加便捷,在政策指引和工作流程开展方面比较顺畅,虽然成本高但是不妨碍获取短期资金所以地方乐于参与其中;再有一个方面是优质资产是各资本方追逐的主要目标,地方为了快速便捷的获得高额资金也乐于拿出这些资产与资产雄厚的资本方合作。

海南省和重庆市一直是改革开放的前沿,随着“中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知”政策的发布,海南率先提出设立“不动产投资收购基金”和“房地产投资信托基金(REITs)”;这将起到很好的示范效应。

对于推动中国基础设施领域资产证券化试点落地的工作,贡献比较多的是由原房改课题组组长孟晓苏先生发起的“国务院国家发展研究中心(REITs课题组)”,课题组深入多个省份对底层资产进行调研,并且与各方监管机构密切沟通,对于推动(REITs)试点相关工作和“中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知”政策的发布做出贡献。


随着通知的发布,让市场各参与方看到了希望,同时也为后续的权益型公募REITs奠定了基础、创造了条件。


社会资本以及具有优质底层资产的企业也是推动政策落地的主要力量,人才公寓、商业地产、产业园区、高速公路、水务、商场各种类型的类REITs产品的发行以及存续期的良好表现也为监管机构的政策制定提供了大量的素材。


今年1月,银保监会发布《信托公司股权管理办法》,从信托公司股东、信托公司和监管部门层面构建了“三位一体”的信托公司股权管理框架;重点是要求信托公司加大表内外风险资产的处置和化解工作,其次对压降信托通道业务提出明确要求,再次是要求信托公司压降违法违规严重、投向不合规的融资类信托业务。6月19日获悉,银保监会日前下发《关于信托公司风险资产处置相关工作的通知》(简称《通知》),《通知》明确需要重点压降的:一是金融机构借助信托通道开展监管套利、规避政策限制的融资类业务;二是信托公司偏离受托人定位,将自身作为“信用中介”,风险实质由信托公司承担,违法违规开展融资类业务。


引导信托公司回归本源,打通前中后台在信息共享和决策共担方面的梗阻,提升“一体化、精细化”展业效率,增强大资管市场的核心竞争力,是未来信托行业的发展方向,也是金融支持实体经济建设和社会发展金融领域中坚力量的具体呈现。

国家监管机构从政策层面引导金融机构回归主业,合规开展相关业务,为我国金融改革开放以及金融服务实体经济进行深入整合,不断完善我国金融监管体系。这也为REITs行业稳定发展提供支撑。

建议想要推动落地的地方政府进行多部门协调联动,发改委、财政厅、国资委、金融办等多部门的全程统筹指导、精准施策,专题研究,落实专人负责,确保项目顺利实施。

聘请专业的人员进行业务指导以及项目发行的具体工作开展,能够大大降低项目发行流程打通项目发行壁垒。

针对具体项目主管部门一是主动争取监管机构支持。组织专业团队,完善项目资料,向相关监管机构进行专项汇报,争取在最短的时间内完成系列审批。二是强化内部联动形成合力。建立主管部门、直属企业、项目公司三级联动机制,充分发挥集体协调优势。三是加强外部协作提升效能。始终坚持效率优先,项目启动即与中介机构建立联席会议机制,确保相关问题及时解决,进度节点全面受控。

公募基金在通知发布之后也很是幸福,因为通知明确提出以公募基金作为开展基础设施REITs的主要工具;但是对于公募基金来讲是机遇也是挑战,人才的缺少、政策的研究和应用、项目储备、发行、运营管理等各个环节还没有完全疏通。

各参与主体可REITs全面监管完善之前进行多方面的人才储备和项目储备。

建议从以下几个角度招聘人才:

一是基础建设领域专业人才。熟悉基础设施REITs(基础设施包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施,产业园区、数据中心等其他基础设施)相关市场,从项目的发起、规划、建设、运营管理等多维度对基础资产进行了解。

二是尽职调研人才。进行投后项目市场调研,把握预测市场发展趋势,并根据市场的变化和竞争的需要提出应对策略,需要学习和了解国家相关政策、行业政策、发展方向、行业周期、现金流等。

三是交易架构设计人才。负责执行资产管理策略与投资组合管理,包括运营策略、运营收入对基础资产估值的影响等。

四是商务沟通人才。能够与各项目参与方紧密工作,对项目信息优化投资组合和营运策略等进行分析验证。

五是财务分析人才。精于财务分析模型的搭建,了解各行业财务模型和基本分析策略,定期对财务模型进行校对,对项目进行不定期多维度的验证。

六是运营管理领域人才。做好投后的预算管理、收益预测等定期报告,对报告进行定期组合分析查找问题并及时与运营管理人进行沟通。

七是投融资领域人才。定期和不定期地与投资人进行沟通,了解投资人意愿,对投资人进行基础知识讲解以及专业知识的传递。

REITs在世界各国各地的规定都很多

有四点是最基本的


1、按期分红。收益率一般要求达到6%以上,而且要定期向投资人分配,所分配的股利不能低于总收益的90%,后来又规定不能低于95%,也就是说基本上所有收益,除了管理费以外,都被分配给投资人了。这样收益率就比较好,而且年年可以分,不像现在有的上市公司不能分红,只能拿脚投票,要不持有要不卖掉。这是REITs的一个特点。
2、上市流通。这个基金可以进入资本市场流通兑现,这样不仅有了流通的便利,而且它还有资本增值的空间,因为不动产是长期增值的,所以在持有期间除了分配红利以外,也还有不动产增值预期,所以REITs除了分红以外再加上不动产增值预期,长线来看它的收益率很高。
3、免税优惠。大量的分红分配给投资人,投资人拿到以后要交税,所以对于基金本身给予免税是必要的,免除的是公司那道税,而指向投资人和管理人收税,这样就避免了重复纳税。税收优惠是REITs的特点,也有人说不免税就没有REITs。
4、限制开发。有人说我们市里正缺钱,通过REITs融一笔资金用于新项目开发行不行?不行,它严格限制资金投向——收租和物业,不能用于开发,这样的严格规定使REITs就设定在资产信用的基础上,和原来的资产归谁这个主体信用已经脱离了,所以REITs更适于企业的资产证券化。
REITs给投资人带来哪些好处?
1、收益率按期分配,收益的长期性吸引稳健投资人,所以它是国外境外保险资金、养老资金首选的投资项目。
2、REITs锚定不动产资产,本身不是泡沫,具有很大的安全性与增值性。
3、上市流通,丰富资本市场,当它成为具备一定规模的产品之后,就可以成为股市的稳定器——涨不到哪去,因为每年就是这些分红;也跌不到哪去,因为资产在,并且年年有分红。
4、中国政府和企业基础设施资产规模巨大,商业地产规模也很大,权益型公募REITs在中国具有巨大的市场空间。
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